Mua nhà ở Úc và những điều cần xem xét trước khi mua

Sở hữu một căn nhà tại Úc luôn là mong muốn của nhiều gia đình Việt Nam đang sinh sống, làm việc hoặc đầu tư tại quốc gia này. Tuy nhiên, hệ thống pháp lý của Úc quy định rất rõ ràng việc người nước ngoài được phép sở hữu bất động sản ở mức độ nào, cần những điều kiện gì và phải tuân thủ những yêu cầu nào trước – trong – sau khi mua nhà.

Interimm sẽ tổng hợp toàn bộ quy định cập nhật mới nhất, giúp bạn hiểu đúng và tránh rủi ro khi tham gia thị trường bất động sản Úc.

1. Người nước ngoài có được mua nhà ở Úc không?

Úc cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản nhà ở, nhưng quyền mua và loại tài sản được mua được quy định rất chặt chẽ trong hệ thống luật đầu tư nước ngoài. Điều quan trọng nhất cần hiểu là: không phải ai cũng được mua bất động sản một cách tự do và không phải loại nhà nào cũng được phép mua.

Phần lớn trường hợp người nước ngoài bao gồm cả du học sinh, người lao động tạm trú, nhà đầu tư chưa có PR đều phải xin phép Foreign Investment Review Board (FIRB) trước khi ký hợp đồng mua nhà.

1.1 Những trường hợp được mua nhà không cần xin phép FIRB

Một số cá nhân được phép mua bất động sản nhà ở tại Úc mà không cần xin chấp thuận của FIRB, vì họ thuộc nhóm đối tượng cư trú đặc biệt theo luật đầu tư nước ngoài của Úc.

• Công dân Úc (Australian Citizen): Được quyền mua không giới hạn số lượng và loại hình bất động sản. Có thể mua nhà mới, nhà cũ, đất trống, bất động sản để ở hoặc để đầu tư.
• Thường trú nhân Úc (PR – Permanent Resident): PR có quyền sở hữu bất động sản tương tự công dân Úc, không bị ràng buộc bởi FIRB. Có thể đứng tên một hoặc nhiều bất động sản để đầu tư hoặc để ở.
• Công dân New Zealand đang sống ở Úc: Công dân New Zealand thường được xem như cư dân đặc biệt theo Hiệp định giữa hai nước.
• Một số rất ít trường hợp visa tạm trú được miễn đặc biệt (ví dụ: vợ/chồng của công dân Úc mua nhà chung, hoặc một số visa đối tác). Tuy nhiên, đây không phải quy định phổ biến và mỗi bang có cách áp dụng khác nhau. Người mua cần kiểm tra kỹ thời hạn visa còn hiệu lực, mục đích sử dụng nhà (chỉ để ở, không được đầu tư) và thời điểm phải bán lại khi rời Úc.

1.2 Những ai bắt buộc phải xin phép FIRB trước khi mua nhà ở Úc?

Foreign Investment Review Board (FIRB) là cơ quan kiểm soát đầu tư nước ngoài tại Úc, có nhiệm vụ đảm bảo rằng mọi hoạt động sở hữu tài sản nhà ở của người nước ngoài không ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường nội địa.

Đối với người nước ngoài, quy tắc chung rất rõ:

• Người nước ngoài không có quốc tịch Úc và không có PR: Bao gồm tất cả các trường hợp công dân nước ngoài chỉ có hộ chiếu, cá nhân cư trú tạm trú (temporary resident) và người đang sống tại Úc theo bất kỳ visa nào không phải PR.
• Đang giữ visa tạm trú thông thường: du lịch (600), du học (500), visa lao động tạm thời 482, visa tốt nghiệp tạm trú 485, visa bảo lãnh công ty hoặc visa gia đình còn thời hạn, visa bridging (A/B/C), v.v.
• Doanh nghiệp hoặc tổ chức nước ngoài: Tất cả doanh nghiệp nước ngoài muốn mua bất động sản nhà ở tại Úc đều phải xin FIRB, kể cả mua để sử dụng, không phải để đầu tư.
• Mua nhà thông qua công ty nước ngoài hoặc quỹ tín thác (trust) nước ngoài.
• Người có PR nhưng mua cùng người nước ngoài không có PR (vẫn phải xin FIRB trong nhiều trường hợp)

Không có thư phê duyệt FIRB (FIRB Approval) thì hợp đồng mua bán sẽ bị vô hiệu và có thể bị phạt rất nặng.

Lưu ý quan trọng:

• Người nước ngoài thường chỉ được mua nhà mới (new dwelling) hoặc đất nền để xây nhà mới, hoặc tối đa 1 căn nhà cũ để ở (và phải bán lại khi rời Úc).
• Phí xin FIRB hiện nay khá cao (từ vài nghìn đến hàng chục nghìn AUD tùy giá trị bất động sản).

1.3 Không có FIRB chấp thuận thì điều gì xảy ra?

Nếu người mua thuộc trường hợp phải xin FIRB nhưng không xin hoặc không được chấp thuận:

• Giao dịch không hợp lệ
• Có thể bị yêu cầu bán lại tài sản
• Có thể bị phạt tài chính rất cao (đã từng lên đến vài trăm ngàn AUD trong thực tế)
• Không được ghi nhận quyền sở hữu hợp pháp
• Không thể vay ngân hàng hoặc đăng ký tài sản

Đây là lý do vì sao hầu hết người nước ngoài đều bắt buộc phải xử lý FIRB trước khi nộp cọc mua nhà.

2. Điều kiện mua nhà ở Úc cho từng nhóm đối tượng

Luật đầu tư nước ngoài của Úc quy định rất chi tiết về ai được mua, được mua loại nhà nào, và được giữ tài sản trong bao lâu. Mỗi nhóm đối tượng sẽ có quyền khác nhau. Việc hiểu rõ điều kiện giúp người mua tránh vi phạm FIRB, tiết kiệm chi phí và đưa ra quyết định chính xác.

1. Công dân Úc (Australian Citizen): Đây là nhóm có quyền sở hữu bất động sản rộng nhất. Được mua mọi loại bất động sản, không hạn chế mục đích và không cần FIRB.
2. Thường trú nhân Úc (Permanent Resident – PR): Quyền gần như tương đương công dân Úc, trừ một số ưu đãi về vay mua nhà. Không cần FIRB. Được phép mua: Nhà mới; Nhà cũ; Nhà để ở hoặc đầu tư; Đất trống để xây dựng
3. Công dân New Zealand (Special Category Visa – SCV): Có quyền tương đương PR, không cần xin FIRB.
4. Người nước ngoài không có PR hoặc quốc tịch Úc (Foreign Non-Resident): Đây là nhóm có quyền hạn chế nhất và phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định FIRB. Không được mua nhà cũ để đầu tư hoặc cho thuê. Được phép mua: Nhà mới, nhà đang xây, đất trống (phải xây dựng trong thời gian yêu cầu) và một số dự án được cấp chứng nhận bán cho foreign buyers.
5. Du học sin (Visa 500): Được mua một căn nhà duy nhất, phải là nơi cư trú thực tế và luôn phải xin FIRB. Phải bán khi rời Úc, trừ khi chuyển sang visa khác phù hợp.
6. Người lao động tạm trú (482, 485…): Được mua một căn nhà để ở, phải xin FIRB và phải bán khi visa hết hạn nếu không chuyển PR. Không được mua thêm căn thứ hai hoặc cho thuê.
7. Nhà đầu tư Visa 188/888: Visa 188 đã ngừng nhận hồ sơ mới, nhưng những hồ sơ cũ vẫn được xử lý. Người đang giữ visa 188:
   • Được mua nhà nếu FIRB chấp thuận
   • Tài sản không tính vào khoản đầu tư bắt buộc của diện 188
   • Có thể dùng tài sản để chứng minh năng lực tài chính khi nộp PR (888)
8. Doanh nghiệp nước ngoài: Chỉ được mua bất động sản phục vụ nhu cầu cư trú của nhân sự hoặc hoạt động kinh doanh theo điều kiện FIRB.

Lưu ý: Một số loại visa như 188, 132, 476 hoặc 489 đã bị Chính phủ Úc ngừng tiếp nhận hoặc thay thế trong giai đoạn 2023 – 2025. Tuy nhiên, việc các visa này bị đóng không làm thay đổi quy định mua nhà tại Úc. Theo luật đầu tư nước ngoài, mọi cá nhân không có PR hoặc quốc tịch Úc, dù đang giữ loại visa nào thì cũng đều được xem là foreign buyer và bắt buộc phải xin FIRB trước khi mua bất động sản nhà ở.

| Có thể bạn quan tâm Chương trình định cư Úc

3. Các loại bất động sản người nước ngoài được phép mua và không được phép mua tại Úc

Luật đầu tư nước ngoài của Úc quy định rất rõ ràng loại tài sản mà người nước ngoài (foreign buyers) được mua. Việc hiểu đúng phân loại này giúp tránh rủi ro bị từ chối FIRB hoặc vi phạm dẫn đến buộc bán nhà và phạt tiền.

4.1 Loại bất động sản người nước ngoài được phép mua

• Nhà mới (New Dwelling): Đây là loại hình được phép mua phổ biến nhất
  • Bao gồm: căn hộ mới bàn giao, nhà riêng vừa hoàn thiện, bất động sản chưa ai từng ở hoặc bất động sản không được sử dụng quá 12 tháng kể từ khi xây xong.
  • Đặc điểm: Không giới hạn số lượng, không bị ép phải sử dụng làm nơi ở chính (tùy từng hồ sơ FIRB) và được phép bán lại bất cứ lúc nào sau khi mua hợp pháp.
• Nhà đang xây dựng (Off-the-plan Purchase): Người nước ngoài được phép mua bất động sản từ chủ đầu tư trong giai đoạn xây dựng.
  • Điều kiện: Phải mua trực tiếp từ developer hoặc nhà phát triển dự án, dự án phải được phê duyệt cho người mua nước ngoài, được giữ tài sản sau khi hoàn thiện
  • Ưu điểm: Thường dễ xin FIRB, được chọn vị trí căn hộ trước và tỷ lệ đặt cọc thấp hơn so với nhà đã xây xong
• Đất trống (Vacant Residential Land): Người nước ngoài được mua đất trống nhưng phải cam kết xây dựng với những điều kiện bắt buộc sau:
  • Phải xin FIRB trước khi mua
  • Phải bắt đầu xây dựng trong thời gian quy định (thường 12–24 tháng)
  • Không được bỏ đất quá lâu
  • Nếu không xây đúng hạn, FIRB có quyền yêu cầu bán lại
• Dự án được duyệt theo chương trình “Exempt New Dwelling Certificates”: Một số dự án được cấp chứng nhận đặc biệt cho phép bán tự do cho foreign buyers mà không cần FIRB theo từng căn. Nhưng người mua vẫn phải đảm bảo tuân thủ điều kiện của từng bang.
• Tài sản dùng để ở của người giữ visa tạm trú (Temporary Resident): Visa tạm trú (du học, lao động…) được phép mua một căn duy nhất để ở với điều kiện:
  • Phải xin FIRB
  • Phải ở trong căn nhà
  • Phải bán khi rời Úc hoặc không còn visa hợp lệ

4.2 Loại bất động sản người nước ngoài không được phép mua

1. Nhà cũ (Established Dwelling) để đầu tư hoặc cho thuê, trừ một số ngoại lệ rất hiếm, như visa tạm trú mua để ở (vẫn phải xin FIRB).
2. Nhà cũ để cho người thân ở, dù không thu tiền
3. Bất động sản thương mại có phần nhà ở gắn liền trừ khi được FIRB phê duyệt theo trường hợp đặc biệt.
4. Ký gửi mua hộ, đứng tên hộ
5. Mua nhiều căn nhà để ở khi chỉ có visa tạm trú

4.3 Vì sao Úc giới hạn người nước ngoài mua nhà cũ?

Chính phủ Úc áp dụng các giới hạn nghiêm ngặt đối với việc người nước ngoài mua nhà cũ (second-hand residential properties) chủ yếu nhằm duy trì sự ổn định của thị trường bất động sản và ưu tiên lợi ích của người dân bản xứ. Lý do chính của chính sách này là để:

• Tránh tăng giá nhà cũ một cách phi mã.
• Không làm giảm cơ hội mua nhà của công dân và thường trú nhân Úc.
• Khuyến khích đầu tư vào xây dựng mới nhằm tăng nguồn cung nhà ở tổng thể.
• Giữ thị trường không bị đầu cơ bởi các nhà đầu tư quốc tế.

Ưu tiên cốt lõi trong chính sách nhà ở của Úc là người bản xứ được mua nhà cũ, trong khi người nước ngoài được khuyến khích hỗ trợ phát triển các dự án xây dựng mới.

5. Phí FIRB mới nhất. Chi phí cần chuẩn bị khi mua nhà ở Úc

Khi người nước ngoài (foreign buyer) muốn mua bất động sản nhà ở tại Úc, chi phí quan trọng nhất cần chuẩn bị chính là phí FIRB. Đây là khoản phí bắt buộc phải nộp khi xin chấp thuận mua nhà từ Foreign Investment Review Board. Phí FIRB có thể thay đổi theo giá trị tài sản và được cập nhật hằng năm theo chính sách của Chính phủ Úc.

FIRB Application Fee là khoản phí mà người nước ngoài phải nộp khi xin phép mua một bất động sản nhà ở tại Úc. FIRB chỉ xem xét hồ sơ khi người mua đóng đủ phí. Điều này khiến việc chuẩn bị đúng loại tài sản và đúng điều kiện trước khi nộp hồ sơ trở nên cực kỳ quan trọng.

Phí FIRB được tính dựa trên giá trị tài sản (tạm tính theo giá bán dự kiến hoặc giá hợp đồng). Quy mô tài sản càng lớn thì phí càng cao. Năm 2025, theo chính sách duy trì mức phí đã điều chỉnh trong giai đoạn 2023–2024, mức phí FIRB được chia theo nhiều bậc giá trị.

Dưới đây là bảng tham chiếu phí FIRB theo định mức phổ biến mới nhất:

Lưu ý: Mức phí có thể điều chỉnh tùy từng thời điểm theo ngân sách quốc gia. FIRB có thể thay đổi mức phí theo quy định ngân sách từng năm.

5. Mua nhà ở Úc có được định cư không?

Mua nhà tại Úc có nghĩa là bạn đã sở hữu bất động sản và có tất cả các quyền đối với bất động sản đó tại Úc. Tuy nhiên, điều này hoàn toàn không liên quan đến việc được định cư vì không có diện visa nào dành cho đối tượng sở hữu bất động sản tại Úc.

Việc mua nhà ở Úc chỉ mang lại một số thuận lợi nhất định trong việc chứng minh tài sản cá nhân khi làm hồ sơ xin visa thường trú Úc theo diện đầu tư định cư (Visa 188), cùng với nhiều điều kiện khác, hay hồ sơ visa cho con em đi du học tại Úc.

Việc đầu tư sở hữu bất động sản ở Úc sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc xét duyệt diện visa định cư. Đây sẽ là một tài sản hiện hữu giúp chứng minh tài chính tốt nhất, cũng như giúp chính phủ Úc thấy được bản thân có ý định gắn bó lâu dài với đất nước này.

Hy vọng bài viết trên đã giúp những người định cư Úc hiểu rõ hơn về các điều luật và kinh nghiệm mua nhà tại Úc. Liên hệ với Interimm qua thông tin bên dưới để được tư vấn chi tiết về Chương trình định cư Úc!

THÔNG TIN LIÊN HỆ:

• Địa chỉ trụ sở: Tầng 5 & 7, 22-24-26 Mạc Thị Bưởi, Phường Sài Gòn, Tp. Hồ Chí Minh
• Website: https://www.interimm.vn/
• Hotline: 0931 830 838 (Hồ Chí Minh) – 0901 329 729 (Hà Nội)
• E-mail: info@interimm.vn